Föld adásvétel lépésről lépésre - a földszerzés menete, jóváhagyása és az elővásárlási jog szabályai

#fizetett együttműködés

A föld adásvétel a magyar jogban speciális jogügylet, amelyre elsődlegesen a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény, valamint számos más kapcsolódó jogszabály irányadó. A jelen összefoglaló célja, hogy – a 2025. december 24-én hatályba lépett módosításokra is figyelemmel – bemutassa a föld adásvétel menete során alkalmazandó legfontosabb szabályokat.

A cikkben ismertetjük, hogy Magyarországon ki szerezhet földtulajdont, milyen szerzési korlátok érvényesülnek, továbbá részletesen bemutatjuk a föld adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeit, az elővásárlási jog föld esetében irányadó szabályait, a kifüggesztési eljárást, valamint a földbizottsági és hatósági jóváhagyás rendszerét. Külön kitérünk a haszonbérlettel terhelt föld értékesítésére és a közeli hozzátartozók közötti ügyletek sajátosságaira is. 

Földtulajdon szerzési korlátok

"A jogalkotó a termőföld védelme és a spekulatív földszerzések megakadályozása érdekében szigorú személyi és mennyiségi korlátokat határoz meg." - mondta el dr. Jeney Ferenc ügyvéd Debrecen városából. 

Föld tulajdonjogát – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – kizárólag belföldi természetes személy (magyar állampolgár), illetve más EU-tagállam állampolgára szerezheti meg. Jogi személyek, valamint harmadik országbeli természetes személyek főszabály szerint nem jogosultak földtulajdon-szerzésre, néhány törvényben meghatározott kivételtől eltekintve.

A jogszabály különbséget tesz földműves és nem földműves természetes személyek között. A nyilvántartásba vett földműves legfeljebb 300 hektár föld tulajdonjogát szerezheti meg, míg a nem földműves vevő esetében a megszerzett és már birtokolt föld együttes területe nem haladhatja meg az 1 hektárt. Ez alól kivételt képez a közeli hozzátartozótól történő szerzés, illetve a rekreációs célú földvásárlás. Az 1 hektáros korlát számításánál figyelembe kell venni az azonos helyrajzi számon nyilvántartott, művelés alól kivett területeket is.

A törvény a birtokmaximumot is szabályozza: földműves és mezőgazdasági termelőszervezet legfeljebb 1200 hektár földet birtokolhat, míg meghatározott kedvezményes esetekben (például állattartó telep, vetőmag-előállítás) ez a határ 1800 hektár.

A föld adásvétel lépésről lépésre

A föld adásvétel menete többlépcsős, hatóságok együttműködését igénylő eljárás, amely a gyakorlatban akár hat hónapot is meghaladó időtartamot vehet igénybe, ezért a jogszerű lebonyolítás érdekében már az első lépésektől célszerű ingatlan ügyvéd Debrecen térségében történő bevonása. A folyamat főbb állomásai:

1. Tulajdoni lap és földhasználati lap vizsgálata
2. Ügyvéd által ellenjegyzett föld adásvételi szerződés megkötése
3. Előzetes hatósági jóváhagyás iránti kérelem benyújtása (8 napon belül)
4. Előzetes hatósági jóváhagyás (15 napon belül)
5. A szerződés benyújtása tényének földhivatali bejegyzése
6. A szerződés kifüggesztése jegyző által (30 napra)
7. Helyi földbizottsági állásfoglalás (15 napon belül)
8. Végső hatósági jóváhagyás,szerződés záradékolása (70 napon belül)
9. Tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem beadása a Földhivatalhoz
10. Tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba (60 napon belül)

Föld adásvételi szerződés kötelező elemei

A föld adásvételi szerződésre szigorú tartalmi és formai követelmények vonatkoznak, mivel a föld adásvétel menete során ez az az okirat, amely a teljes hatósági eljárás alapját képezi.. A szerződésnek tartalmaznia kell több, jogszabályban előírt nyilatkozatot, kötelezettségvállalást és speciális rendelkezést is. Emellett a föld adásvételi szerződés érvényességének feltétele, hogy a földhivatal által biztosított biztonsági papírra kerüljön kinyomtatásra.

1. Saját használat és 5 éves kötelezettség

A vevőnek a szerződésben vállalnia kell, hogy a földet csak ő használja, és más részére nem engedi át, csak bizonyos kivételek esetén, a földet rendeltetésszerűen műveli, valamint a tulajdonszerzéstől számítva 5 éven belül a földet nem hasznosítja más célra (kivétel különösen például öntözési létesítmény vagy gazdasági épület létesítése).

FONTOS! Más célú hasznosításnak számít például az erdő termelésből történő kivonása is.

2. A használat, hasznosítás átengedése: mikor nem minősül átengedésnek?

Nem tekintendő a használat átengedésének, ha a tulajdonjogot szerző fél a föld használatát az alábbi személy részére, illetve az alábbi célra biztosítja:

• földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére,
• saját vagy közeli hozzátartozója legalább 25%-os tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet részére,
• rizstelep használója részére,
• olyan családi mezőgazdasági társaság számára, amelynek tagja,
• társult erdőgazdálkodás céljából,
• vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából (szigorú feltételeknek kell megfelelni),
• gazdaságátadási szerződés keretében,
• szerződéses föld haszonbérlet alapján.

VÁLTOZÁS! 2025. december 24-től – a sajtóban „a Földforgalmi törvény G-pontja”-ként emlegetett – rendelkezés [Földforgalmi törvény 13. § (1) bek. g) pont] alapján a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésnek. Ennek következtében a tulajdonos nem köteles feltétlenül saját maga művelni a megvásárolt földet. A jogszabálymódosítás a befektetési célú földvásárlásoknak is teret enged.

3. Más célú hasznosítás: mikor lehetséges?

A föld más célú hasznosítása kizárólag kivételes esetekben megengedett, különösen az alábbi célokra:

• talajvédelmi, öntözési, vízgazdálkodási létesítmények létesítése,
• természetvédelmi célú beruházások megvalósítása,
• mezőgazdasági vagy erdészeti gazdasági épület, valamint út létesítése (korlátozott méretben),
• lakóépület és udvar (legfeljebb 500 m²),
• növényház, mezőgazdasági eszköz telepítése,
• kormány által beruházási célterületté nyilvánított terület.

VÁLTOZÁS! A jogszabály kimondja, hogy nem minősül más célú hasznosításnak:

• a gazdasági épülethez vezető legfeljebb 200 m²-es út,
• a lakóépülethez tartozó legfeljebb 500 m²-es udvar és út kialakítása.

A módosítás célja az eljárási bizonytalanságok kiküszöbölése, valamint a fejlesztések jogi minősítésének egyértelművé tétele.

4. További kötelező vevői nyilatkozatok

A vevőnek a szerződésben többek között arról is nyilatkoznia kell, hogy:

• földhasználati díjtartozása nincs,
• az elmúlt 5 évben nem került megállapításra, hogy jogszabály megkerülésére irányuló ügyletet kötött,
• amennyiben elővásárlási joggal rendelkezik, köteles megjelölni a föld elővásárlási jog jogalapját és azt, hogy mely törvényhelyen alapul, továbbá rögzíteni kell, hogy az elővásárlási jog föld esetében milyen ranghelyen illeti meg, és csatolni kell az azt igazoló okiratokat, ha a jogosultságot közhiteles nyilvántartás nem tartalmazza.

FONTOS! Amennyiben a vevőt megillető elővásárlási jog a föld adásvételi szerződésben nem kerül rögzítésre, és a szerződő feleken kívüli elővásárlásra jogosult érvényes elfogadó nyilatkozatot tesz, a vevő a későbbiekben nem hivatkozhat elővásárlási jogára a rangsorban mögötte álló elővásárlásra jogosulttal szemben.

FONTOS! Amennyiben a föld adás vételi szerződés a jogszabályban meghatározottakon túlmutató kitételt vagy jogkövetkezményt fűz arra az esetre, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával, akkor a föld adásvételi szerződés semmisnek minősül.

5. Haszonbérlettel terhelt föld eladása

Haszonbérlettel terhelt föld eladása, illetve más földhasználati joggal terhelt föld átruházása esetén a föld adásvételi szerződésben szerepeltetni kell:

• a fennálló használati jogviszony időtartamát és ellenértékét,
• a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy a földhasználatot nem hosszabbítja meg, és a megszűnést követően betartja az 5 évre szóló előírásokat.

FONTOS: Téves az az általános feltevés, hogy a föld adás vétel megszünteti a földhaszonbérlet jogviszonyát. A föld haszonbérlet a föld adásvétel után is fennmarad.

6. Közeli hozzátartozó részére történő átruházás

A közeli hozzátartozóval kötött föld adásvételi szerződés több szempontból kedvező: termőföld adásvétel jóváhagyása, a föld elővásárlási jog, valamint a föld adásvételi szerződés kifüggesztése alóli mentesség is felmerülhet. Ugyanakkor közeli hozzátartozóval kötött ügylet esetén az új tulajdonosnak is vállalnia kell az 5 évre vállalt kötelezettségek még hátralévő időtartamát.

7. A vételár részletes feltüntetése

A föld adás vételi szerződésben az ellenértéket részletezni szükséges. Ennek keretében külön fel kell tüntetni:

• a föld és az alrészletek értékét,
• az ingatlanon található ültetvény, felépítmény értékét,
• a hasznokat növelő agrotechnikai létesítmények ellenértékét.

Termőföld adásvétel jóváhagyása

A föld adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatán, majd jóváhagyásán megy keresztül. A termőföld adásvétel jóváhagyása során a hatóság azt ellenőrzi, hogy a föld adásvételi szerződés megfelel-e a Földforgalmi törvény és végrehajtási szabályai által előírt kötelező formai és tartalmi követelményeknek.

Amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv jogsértést vagy hiányosságot állapít meg, a jóváhagyást megtagadja, amely a föld adás vétel teljes folyamatát meggátolja.

1. A jóváhagyás megtagadásának esetei

A föld adásvételi szerződés megkötésétől számított 8 napon belül a szerződést meg kell küldeni a föld fekvése szerinti mezőgazdasági igazgatási szervnek előzetes jóváhagyás céljából.

A hatóság jellemzően az alábbi esetekben tagadja meg a föld adásvételi szerződés jóváhagyását:

1. Semmisség vagy létre nem jött szerződés
   Ha az adásvételi szerződés jogszabályba ütközik, hiányoznak a kötelező alaki kellékek, vagy olyan hibában szenved, amely miatt semmisnek vagy létre nem jöttnek minősül (például, ha elővásárlóra vonatkozó rendelkezést tartalmaz a szerződés).
2. Kötelező vevői nyilatkozatok hiánya
   H a szerződés nem tartalmazza a vevő kötelező vállalásait, illetve egyéb kötelező tartalmi elemek hiányoznak.
3. Elővásárlási jogosultság tisztázatlansága vagy hibás megjelölése
   Ha nem állapítható meg, hogy a vevő milyen jogcímen él elővásárlási joggal;
   Ha a megjelölt elővásárlási jog nem törvényen alapul;
   Ha a szerződés nem tartalmaz megfelelő ranghely szerinti nyilatkozatot;
   Ha a vevő nem csatolta az elővásárlási jogosultságot igazoló okiratokat;
   Ha a kötelező vállalásokat elmulasztotta feltüntetni.
4. A Földforgalmi törvény 20. § szerinti elővásárlási jog hiányára történő alaptalan hivatkozás.
5. Osztatlan közös tulajdon megosztásának folyamatban léte
   A jóváhagyás nem adható meg, ha a föld tulajdoni lapján szerepel, hogy a földrészletre a 2020. évi LXXI. törvény szerinti megosztási eljárás folyamatban van.

2. Föld adásvételi szerződés kifüggesztése

Az előzetes hatósági jóváhagyást követően a mezőgazdasági igazgatási szerv a szerződést megküldi a föld fekvése szerinti település jegyzőjének. A jegyző a szerződést hirdetményi úton közzéteszi a kormányzati portálon, és azonos időtartamra tájékoztató jelleggel kifüggesztheti a hivatali hirdetőtáblán is. A kifüggesztés időtartama 30 nap, amely egyben a föld elővásárlási jog gyakorlásának határideje.

3. A helyi földbizottság eljárása

Mezőgazdasági föld adásvétele esetén szigorú szabályoknak kell megfelelni, melynek érvényesítésében kiemelt szerepe van a helyi földbizottságnak, amely a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara (NAK) területi szerveként jár el. A jogszabályi rendszer célja, hogy a földtulajdon-szerzés megfeleljen a birtokpolitikai, agrárpolitikai és helyi közösségi érdekeknek, valamint megelőzze a spekulatív földszerzéseket.

A helyi földbizottság állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv a föld adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz. A helyi földbizottság értékelése az elővásárlási jog föld esetében történő érvényesítéséhez is kapcsolódik, mivel az eljárásban a vevő, illetve több elfogadó nyilatkozat esetén az elővásárlásra jogosultak vizsgálata is megtörténik.

a) Mit vizsgál a helyi földbizottság?

A helyi földbizottság azt értékeli, hogy a föld adásvételi szerződés – és adott esetben az elfogadó nyilatkozatot tevők szerzése – megfelel-e az agrárpolitikai és földbirtok-politikai céloknak. A törvényben nevesített célok különösen:

• a birtokviszonyok átláthatóságának erősítése,
• a spekulatív földszerzések megelőzése,
• életképes, üzemszerű művelés alatt álló, egységes birtoktestek kialakítása és megőrzése,
• a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítése,
• a helyben lakó és gazdálkodó földművesek támogatása,
• a generációváltás, fiatal gazdák tulajdonszerzésének elősegítése.

A helyi földbizottság mérlegelése során a rendelkezésére álló iratokat, saját ismereteit és szükség esetén beszerzett információkat veszi figyelembe, és ezek alapján támogatja vagy nem támogatja a szerzést.

VÁLTOZÁS! A helyi földbizottság a Földforgalmi törvényben meghatározott értékelési szempontok közül kizárólag az ügyben releváns körülményeket köteles vizsgálni. A pontosítás a bírósági gyakorlatra reagál, célja az eljárások gyorsítása és az értékelés koncentrálása.

b) A mérlegelés főbb szempontjai

A jogszabály példálózó jelleggel részletezi, hogy a helyi földbizottság milyen körülményeket vizsgálhat a vevő, illetve az elővásárlásra jogosultak vonatkozásában, különösen:

• a 20 km-es körzet helyi földbirtok-helyzete (tulajdonban/használatban álló földek adatai),
• kapcsolt mezőgazdasági termelőszervezetek földhasználata,
• családon belüli földügyletek előzményei az elmúlt 3 évben,
• korábbi meghiúsult elővásárlások az elmúlt 5 évben,
• generációváltás, fiatal gazda szempontok,
• rendszeres elfogadó nyilatkozatok arányossága,
• birtokkoncentráció kockázata,
• az ellenérték arányossága (jövedelemtermelő képesség, ültetvény/felépítmény értékelése),
• spekulációs cél vizsgálata (termelőeszközök megléte, szerzési célok).

E szempontok különösen akkor kerülnek előtérbe, ha több, egymással versengő vevő vagy több elfogadó nyilatkozat érkezik.

c) Ügyintézési határidők

A helyi földbizottság főszabály szerint a megkeresés beérkezésétől számított 30 napon belül adja ki állásfoglalását. A törvény rögzíti azt is, hogy ha a helyi földbizottság 45 napon belül nem ad állásfoglalást, a mezőgazdasági igazgatási szerv az állásfoglalás hiányában is jogosult dönteni.

Ha a helyi földbizottság adatszolgáltatásra hívja fel a vevőt vagy az elővásárlásra jogosultat, a válaszadás határideje 15 nap, és ez az időtartam nem számít bele a 30 napos ügyintézési határidőbe.

d) Meghallgatás és tájékoztatás

A helyi földbizottság ülésén részt vehet az eladó, a vevő, valamint az a személy, aki elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot tett.

A Kamara (NAK) a tárgyalandó szerződésekről internetes felületein tájékoztatót tesz közzé, megjelölve az érintett ingatlanok helyrajzi számát, továbbá az ülés helyét és időpontját. Ez a gyakorlat a föld adás vétel menete átláthatóságát szolgálja.

e) Az állásfoglalás joghatása

A mezőgazdasági igazgatási szerv főszabály szerint megtagadja a föld adásvételi szerződés jóváhagyását, ha a helyi földbizottság sem a vevővel, sem az elővásárlásra jogosultakkal szemben nem támogatja a jóváhagyást.

A hatóság akkor is köteles megtagadni a jóváhagyást, ha később olyan ok merül fel, amely miatt eleve megtagadásnak lett volna helye, vagy ha a támogatott vevő/jogosult az elmúlt 5 évben meghatározott jogsértések miatt végleges bírságot kapott (például földvédelmi bírság, illetve földszerzési kötelezettség megsértése miatti bírság).

FONTOS! A hatóság támogató állásfoglalás esetén is eltérhet, ha a törvényben nevesített körülmények mérlegelése alapján más következtetésre jut. Ilyen esetben a helyi földbizottság állásfoglalását ügyféli nyilatkozatnak tekinti, és szükség esetén konzultál a bizottsággal.

4. Végső hatósági jóváhagyás vagy megtagadás

A föld tulajdonjogának átruházása csak akkor válik véglegessé, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv a föld adásvételi szerződést jóváhagyja. Az alábbiakban összefoglalható, milyen esetekben kerül sor jóváhagyásra, illetve megtagadásra.

a) Kötelező megtagadási okok

A mezőgazdasági igazgatási szerv köteles megtagadni a föld adásvételi szerződés jóváhagyását, ha:

• a helyi földbizottság sem az elővásárlásra jogosultakat, sem a vevőt nem támogatja,
• utóbb megállapítható, hogy már az előzetes vizsgálat során is meg kellett volna tagadni a jóváhagyást,
• a vevő vagy a támogatott jogosult terhére az elmúlt 5 évben olyan jogsértés került jogerősen megállapításra, amely a föld jogellenes más célú hasznosításához vagy a hasznosítási kötelezettség megsértéséhez kapcsolódik, és emiatt földvédelmi bírságot szabtak ki.

b) Mérlegelhető megtagadás

A hatóság mérlegelési jogkörében eljárva a helyi földbizottság támogató állásfoglalása ellenére is megtagadhatja a jóváhagyást, amennyiben a szerzés – különösen spekulatív jelleg, aránytalan birtoknövekedés vagy a helyi érdekek sérelme okán – ellentétes a földbirtok-politikai célokkal. A hatóság a bizottsági állásfoglalást mérlegelve, szükség esetén konzultációt követően hozza meg végleges döntését.

c) Jóváhagyás

Amennyiben a mezőgazdasági igazgatási szerv az ügyletet nem tagadja meg, a föld adásvételi szerződést jóváhagyó záradékkal látja el; ezen okirat alapján kérvényezhető a vevő tulajdonjogának bejegyzése az illetékes Földhivatalnál.

Záró gondolatok

A mezőgazdasági föld adásvétele a polgári jogi szabályokon túl szigorú földforgalmi előírásokhoz kötött. A jogszerű tulajdonszerzést alapvetően meghatározzák a szerzési korlátok, a birtokmaximum, valamint a vevő földműves vagy nem földműves jogállása.

Az eljárás hatóságilag felügyelt folyamat, melynek alapja a kötelezettségvállalásokat és jogszabályi nyilatkozatokat tartalmazó, kötött tartalmú adásvételi szerződés. Mivel a tulajdonszerzéshez és a szerződés érvényességéhez elengedhetetlen a hatósági jóváhagyás, a feleknek a teljes folyamat során fokozott körültekintéssel kell eljárniuk.

A földtulajdon-átruházás összetett folyamatában a jogszabályi megfelelés, a helyi érdekek és az agrárpolitikai célok egyszerre érvényesülnek. A sikeres ügyvitelhez elengedhetetlen a precíz szakmai előkészítés és a hatályos jogszabályi környezet ismerete.

Szerzési jogosultsággal, az eljárás menetével vagy az elővásárlási joggal kapcsolatos kérdéseivel forduljon földügyekben jártas ügyvédhez már a legelején. Tapasztalt ügyvéd Debrecen belvárosában segít Önnek, keressen bizalommal!